역전세난이란 전세 시세가 이전 임차인과 계약 당시보다 떨어져 기존 세입자의 전세보증금을 반환하지 못해 생긴 현상을 말합니다. 정부는 이러한 역전세난을 해소하기 위해 후속임차인의 전세금 보호를 위한 특례보증을 도입한다고 발표했습니다.
목차
3. HF 「전세금반환대출 연계 특례반환보증」 가입절차
1. 「특례 전세보증금반환보증」 도입 배경
이번에 도입하게 된 특례 전세보증금반환보증(이하 특례보증)은 지난 23년 7울 4일 "제18차 비상경제민생회의"에서 확정. 발표한 "2023년 하반기 경제정책방향"중에서 "역전세난 대책"의 후속조치로 이루어졌습니다.
이 제도는 7월 27일(목) 부터 본격적으로 도입하여 각 보증3사에서 가입이 가능합니다.
이번에 시행되는 특례보증은 전세보증금 반환을 위해 DSR 규제완화를 적용받아 대출을 이용하는 집주인이 후속 세입자 보호를 위해 의무적으로 가입해야 하는 것입니다.
이로 인한 효과로 집주인 입장에서는 후속 세입자를 더 빨리 구할 수 있고,
후속 임차인은 전세보증금 미반환으로 인한 걱정을 덜 수 있게 되었습니다.
※ 아래 내용은 2023년 하반기 경제정책방향 중에서 역전세난 대책 내용입니다.
2. 특례 전세보증금반환보증 개요
특례보증은 후속 세입자가 전세보증금반환보증 상품에 가입하고 집주인이 보증료를 납부하는데요.
7.27일부터 HF의 위탁금융기관(시중은행)에서 신청할 수 있습니다.
특례보증 가입은 보증 3사(HFㆍHUGㆍSGI)가 모두 취급하며,
HUG는 인터넷·지사·위탁금융기관 방문을 통해, SGI는 지사 방문을 통해 각각 신청 가능합니다.
집주인이 직접 가입하고 보증료도 납부하는 보증은 8월중 출시할 예정입니다.
역전세난의 위험으로부터 더 많은 임차인을 보호하기 위해, 보증대상 전세보증금 상한을 10억원으로 늘렸습니다.
(수도권 7억원, 그 외 지역 5억원)
보증료율은 공적 보증기관(HF, HUG) 간 동일한 수준(아파트 0.13%, 아파트 외 0.15%)으로 설정하였다.
최준우 주택금융공사 사장은 이번 특례보증 출시를 통해 역전세 대출을 받은 주택에 임차한 후속 임차인을 보다 더 두텁게 보호하고자 한다고 의미를 밝혔습니다.
3. HF「전세금반환대출 연계 특례반환보증」 가입절차
전세금반환대출과 연계한 특례반환보증 가입절차입니다. 임차인과 계약을 체결할 경우와 당장 후속 임차인이 없을때의 경우로 나눌 수 있습니다.
1) 후속 임차인과 전세계약을 체결한 경우
① 전세계약을 체결합니다. (집주인 ↔ 후속 임차인)
이 때 전세계약 체결전 은행과 상담이 필요합니다.
ㄱ. 반환보증 가입
ㄴ. 임대인 보증료 부담의무 등 전세계약 특약 및 필수 대출조건 사전확인
② 집주인이 전세보증금 반환목적 대출 신청 및 대출 실행 (대출은 대출취급 은행을 이용합니다.)
③ 집주인 또는 후속 임차인 보증 신청*(보증취급 은행)
* 임차인 가입형 7.27일 출시, 임대인 가입형 8월말 출시 예정
④ 보증심사(보증취급 은행) : 집주인 대출정보, 개인정보 동의서 및 기타 필수 서류 징구
⑤ 보증료 납부(집주인)
⑥ 보증서 발급(보증취급 은행)
2) 당장 후속 임차인이 없는 경우과 전세계약을 체결한 경우
이 경우에는 선 대출실행, 후 전세계약으로 진행합니다. 대출 실행시 후속 임대차 계약이 없는 경우에는 추후 후속 임대차 계약을 체결하고, 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 특례보증 가입을 완료해야 합니다.
4.「특례 전세보증금반환보증」 도입 묻고 답하기
1. 특례 전세보증금 반환보증 상품 가입은 어디에서 하나요?
보증3사에서 제공하는 전세보증금 반환보증보험 상품에 가입해야 합니다.
보증3사는 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 입니다.
세입자가 신청하는 반환보증은 7월 27일부터,
집주인이 가입 신청하는 반환보증 상품은 8월 중 출시 예정.
2. 특례 반환보증상품 가입요건 및 기존 상품과의 차이점은?
최대한 많은 세입자가 보증금을 안전하게 돌려 받을 수 있도록 보증금 한도 요건 등 완화하였고, 8월말 이후에는 집주인도 가입 가능함.
- 보증요율은 아파트 0.13%, 아파트외 0.15%로 공적 보증기관 (HF·HUG) 간 동일하게 운영됨(할인ㆍ할증 적용없음)
3. 전세보증금 일부에 대해서만 보증보험 가입이 가능하나요?
보증3사 모두 전세보증금 전액에 대해 보증보험 가입해야 함
4. 반환보증보험 가입 등 세입자 보호조치는 언제까지 완료해야 하나요?
후속 임대차 계약이 있는 경우에는 후속 세입자의 전입일로부터 3개월 이내에 보증가입을 완료해야 함
대출 실행시 후속 임대차 계약이 없는 경우 1년 이내 후속 임대차 계약을 체결, 후속 임차인 전입일로부터 3개월 이내에 전세금 반환보증 보험 가입을 완료해야 함
5. 특례 상품이 아닌 기존 전세반환보증이나 임대보증금 보증상품에 가입해도 되나요?
집주인이 전세보증금 반환목적 대출을 받은 경우 후속 임차인과의 전세계약에 대해서는 특례 반환보증상품으로 가입해야 함
6. 등록임대사업자의 경우 기존 임대보증금보증의 기간이 만료되기 전에 후속 세입자를 받는 경우에도 특례보증으로 가입해야 하나요?
임대보증금 보증 기간이 남아 있는 상태에서 후속 세입자를 받는 경우라면 특례 반환보증 상품으로 신규가입하는 것이 원칙임. 다만 기납부한 임대보증금보증 보증료는 동일 보증기관의 특례보증에 가입할 경우, 중복기간만큼 보증료 환불이 가능하므로 기존 보증 발급기관과 동일한 기관의 상품을 이용하는 것이 필요합니다.
7. ｢민간임대주택법｣에 따른 등록임대사업자가 특례 반환보증상품에만 가입한다면 이는 같은 법 제49조에 따른 ‘임대보증 가입 의무’를 위반한 것이 아닌가요?
역전세 반환대출을 위한 특례 반환보증상품 가입도 ｢민간임대주택법｣ 제49조에 따른 임대보증금 보증가입 의무를 이행한 것으로 볼 수 있으므로 '임대보증가입 의무'를 위반한 것이 아님.
특례 전세보증금반환 보증에 대해 자세히 알아보시려면 아래 바로가기를 눌러주세요.
보도자료는 첨부파일로 올렸습니다.
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